El buen funcionamiento de una Comunidad de Propietarios se sostiene en la participación activa de sus miembros y en el respeto a las normativas establecidas, especialmente en lo que concierne a los acuerdos tomados en las juntas. ¿Puede un propietario moroso impugnar un acta? Este artículo aborda la relevante cuestión de la impugnación de actas de la comunidad y la condición esencial de estar al corriente de los pagos para ejercer este derecho. Se explorarán las bases legales y jurisprudenciales que respaldan esta condición, así como sus excepciones y consecuencias.
Marco legal y requisitos para la impugnación
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece los motivos, plazos y requisitos para la impugnación de acuerdos comunitarios. Uno de los requisitos fundamentales es que el propietario que busca impugnar un acuerdo no puede ser un propietario moroso: debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. Esta condición se introdujo con la Ley 8/1999 de 6 de abril, con el objetivo de fortalecer el funcionamiento de las comunidades y combatir la morosidad.
La Jurisprudencia, respaldando esta condición, sostiene que el incumplimiento de la obligación de pago no puede ser subsanado y puede ser apreciado de oficio por el órgano jurisdiccional. En una sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 2011 establece claramente que la impugnación de acuerdos solo es posible para aquellos propietarios que estén al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.
Por lo tanto, un propietario moroso no puede impugnar acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios.
Temporalidad del pago y subsanación
Es fundamental comprender que la obligación de pago abarca no solo las deudas existentes en el momento de la Junta, sino también aquellas acumuladas hasta la presentación de la demanda de impugnación. Repetimos: la jurisprudencia ha dejado claro que el incumplimiento de este requisito no admite reparación . Sin embargo, se destaca que la falta de acreditación del pago puede ser subsanada si se demuestra el cumplimiento en el tiempo oportuno.
La temporalidad del pago es esencial, y la mera acreditación de pago en el momento de la Junta por parte del propietario moroso no es suficiente si el vecino implicado no se mantiene al corriente hasta la presentación de la demanda. La jurisprudencia ha reforzado este punto, indicando que el propietario debe estar al corriente en el momento de la interposición de la demanda para tener legitimación activa.
Excepciones a la obligación de pago
La obligación de pago tiene una excepción relevante, que se relaciona con la impugnación de acuerdos de la Junta que versen sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios, según lo establecido en el artículo 9 de la LPH. El Tribunal Supremo ha aclarado que esta excepción abarca no solo los acuerdos que modifican las cuotas establecidas en el título constitutivo sino también cualquier acuerdo que establezca un sistema de distribución de gastos.
Rigor interpretativo y ofrecimiento expreso de pago por parte del propietario moroso
La jurisprudencia ha adoptado igualmente un enfoque riguroso en la interpretación de este requisito, estableciendo que la consignación debe entenderse como un acto con voluntad de pago y no simplemente como un depósito con función de garantía. Además, es esencial que el propietario moroso ofrezca expresamente la entrega de la cantidad consignada a la contraparte para cumplir con el requisito.
Conclusiones
En conclusión, la obligación de estar al corriente de los pagos con la comunidad de propietarios y no ser propietario moroso se erige como un requisito ineludible para la impugnación de acuerdos comunitarios. Esta condición, respaldada por la legislación y la jurisprudencia, busca garantizar que los propietarios morosos que buscan impugnar acuerdos cumplan con sus obligaciones financieras fundamentales. La excepción relacionada con la modificación de cuotas y sistemas de distribución de gastos proporciona cierta flexibilidad, pero el rigor interpretativo y el ofrecimiento expreso de pago son aspectos que los propietarios morosos deben tener en cuenta al ejercer su derecho a impugnar.
