Una de las principales fuentes de conflicto y problemas que suelen surgir en una Comunidad de vecinos es el uso que hay que hacer de las zonas comunes de una finca. En muchas ocasiones, los problemas en zonas comunes se derivan del absoluto desconocimiento de la Ley por parte de los propietarios afectados, lo que termina por generar desavenencias que podrían evitarse recurriendo a la mediación con un abogado especialista en Propiedad horizontal.
La mala aplicación de las normas o la ignorancia acerca de las mismas originan numerosos litigios y desacuerdos que terminan en conflictos graves y que, en la mayoría de las ocasiones, deberían haberse evitado mediante una simple consulta a un abogado experto en Comunidades de propietarios. El portal de acceso a la finca, los patios, la fachada, las terrazas, la piscina o los ascensores, son ejemplos de zonas comunes que están claramente reguladas en los estatutos de la Comunidad o, en su defecto, en la Ley de Propiedad horizontal, y que terminan en problemas por un uso indebido de las mismas, una mala interpretación de la normativa o un abuso en la utilización de esas zonas por parte de cualquier vecino.
¿Qué es una zona común en una comunidad de propietarios?
Las zonas comunes en una Comunidad de vecinos son elementos estructurales que forman parte de la finca y cuyo uso es compartido por el resto de los vecinos, ya que no son exclusivos de cada vivienda (privativos). Suelen pertenecer a la Comunidad y su uso se regula por ley o mediante acuerdos alcanzados en Junta o descritos en los estatutos. Son ejemplo de zonas comunes los siguientes elementos: parques y jardines, zonas de recreo, piscinas, patios, cubiertas, fachadas, pasillos y zonas de tránsito, terrazas, ventanas y balcones, las escaleras, portería, muros, ascensores, salas de máquinas, fosos y pozos, garajes comunitarios, trasteros, tendederos, sótanos, recintos de seguridad, contadores, etc.
Tal y como hemos explicado, la mayoría de problemas en zonas comunes derivan del desconocimiento mismo que define dichos elementos y el uso que puede dárseles en función de lo estipulado en la normas que rigen la Comunidad, por lo que es imprescindible que, antes de iniciar una disputa por el uso que creemos que debería hacerse de una determinada zona común, se consulten los estatutos aplicables a dichos elementos o, lo más sencillo, se acuda a un asesor especialista en Comunidades de vecinos, profesional que tendrá bastante claro qué es lo que se puede hacer o no en determinada zona común.
Zonas comunes y legislación aplicable
Las leyes que regulan en España el uso y disfrute de los elementos comunes son la Ley de Propiedad horizontal y el Código Civil. Como habremos escuchado o leído en alguna ocasión, no se puede dejar de cumplir la ley aunque se desconozca la misma, por lo que un uso indebido de las instalaciones y zonas comunitarias está sujeto a una normativa y a un código sancionador que se aplicará en caso de demanda.
La Ley de Propiedad horizontal, en su artículo noveno, reza así:
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Por su parte, el Código Civil, en su artículo 394, establece claramente la «frontera» a respetar por parte de todos los inquilinos.:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Uno de los problemas en zonas comunes más habitual es el relativo al uso que uno o varios propietarios hacen de algún elemento común, generalmente ligado a alguna zona privativa de su vivienda o a alguna actividad común a los mismos. Es de vital interés en estos casos tener claro qué dice la ley al respecto o los propios estatutos de la Comunidad de vecinos, pues dicho uso, aunque a nosotros pueda parecernos que no se ajusta a la norma, es posible que sí respete la misma. La mejor manera de dilucidar el asunto es pidiendo la opinión de un abogado especialista en Comunidades de propietarios, pues la experiencia de este profesional en este tipo de casos resolverá inmediatamente cualquier duda al respecto a un coste inferior al que pueda suponer un conflicto que derive en una demanda judicial posiblemente evitable.
¿Qué puede hacerse en los elementos y zonas comunes? Derechos y obligaciones
Si somos propietarios de una vivienda en régimen de Propiedad Horizontal, las zonas comunes que forman parte de la finca están sujetas a una normativa de obligado cumplimiento por nuestra parte y por parte del resto de propietarios. Del uso y disfrute de dichas zonas, ateniéndose estrictamente a la ley, se derivan los siguientes derechos:
- Libre disfrute y utilización de los elementos comunes, siempre y cuando dicho disfrute no entre en conflicto con el mismo derecho de otros propietarios.
- Derecho a exigir que las zonas comunes estén en perfecto estado de conservación, pudiendo solicitar los trabajos de mantenimiento oportunos para cumplir con dicho aspecto.
- Solicitud con arreglo a la ley y a nuevas normativas estatales, la instalación o ampliación de equipamiento común a todas las viviendas y que necesite de la aprobación de los propietarios en Junta. Importante: el derecho de los propietarios a aprobar o no una instalación prevalece sobre la normativa general del Estado, aunque dicha negativa implique afrontar sanciones por parte de la Comunidad de vecinos como ente jurídico.
- Solicitud en Junta de la incorporación de ciertos servicios comunes que se estimen necesarios y que tengan que aprobarse igualmente por mayoría, como pueden ser los servicios de jardinería, portería, seguridad, etc. Dichos servicios pueden ir asociados al arrendamiento de ciertos locales o zonas comunes para la prestación adecuada de los mismos, el cual ha de ser igualmente aprobado por el resto de propietarios.
Igualmente la ley establece las siguientes obligaciones al respecto de las zonas comunes:
- Permitir la entrada a la propia vivienda y a la realización de reparaciones u obras, siempre y cuando éstas estén ligadas al buen funcionamiento o al correcto mantenimiento de las zonas o elementos comunes de la Comunidad.
- Cuidado y respeto de las instalaciones y elementos comunes de la finca.
- Afrontar con la diligencia debida cualquier deuda o pago derivado del mal uso de los elementos comunes o por obras o ampliaciones de los mismos. Dichas deudas o pagos pueden haber sido contraídas por un propietario anterior, pero son afectas a la propia vivienda, por lo que serán igualmente exigibles al propietario actual.
- Advertencia, en caso de urgencia, de que han de llevarse a cabo obras o reparaciones.
Problemas en zonas comunes generales
Resumimos a continuación algunos de los problemas en zonas comunes que suelen ser generales a todas las Comunidades de vecinos en Madrid:
- Instalación de ascensor.
- Actividades prohibidas en los estatutos de la Comunidad.
- Obras de accesibilidad.
- Vecinos morosos.
- Pago e instalación de nuevas infraestructuras o equipamientos.
- Obtención del certificado energético.
- Acuerdo en el alquiler de elementos comunes de la finca.
- Uso de dos vehículos en una misma plaza de garaje.
- Ruidos, fiestas y otras actividades molestas en las zonas comunes o en las propias viviendas.
Abogados especialistas en Comunidad de propietarios
Como ha podido observarse, la aparente sencillez de uso de determinadas zonas comunes puede fácilmente derivar en problemas si se desconoce el uso que de esas zonas permite hacer la ley vigente. Conflictos que podrían acabar sin discusión pueden derivar incluso en demandas judiciales de las que ya será difícil salir por el coste que se asume en este tipo de procesos.
Desde Abogados Tecen siempre insistimos en una recomendación ante problemas en zonas comunes: acudir a un verdadero especialista en Comunidades de vecinos en Madrid. Sólo así y asumiendo un coste la mayoría de las veces más bajo de lo que pensamos, evitaremos que una discusión o litigio acerca de un elemento común, acabe pasando a mayores. Como abogados especialistas en este tipo de situaciones, desde nuestro despacho le orientaremos adecuadamente y resolveremos su problema de la manera que más se ajuste a sus intereses, incluso si en última instancia estos requiriesen acudir a un juzgado a presentar una demanda.
No dude en contactar con nosotros en el teléfono 651 982 828 o a través de nuestro formulario de contacto.