Los defectos de construcción pueden convertirse en una preocupación significativa para propietarios, comunidades de vecinos y constructores. Problemas como filtraciones, grietas o desprendimiento de materiales no solo afectan la estética de un edificio, sino que también plantean interrogantes sobre quién asume la responsabilidad de reparar estos desperfectos. En este artículo, abordaremos los diferentes tipos de defectos de construcción, los plazos de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y las responsabilidades de las partes involucradas.
Tipos de defectos de construcción y plazos de garantía
Defectos de remate, terminación o acabado
Estos defectos de construcción afectan la parte superficial de la obra e incluyen revestimientos y acabados. Su reparación suele ser sencilla y, por lo general, no excesivamente costosa. La LOE establece un plazo de garantía de un año desde la finalización de la obra para este tipo de defectos. En algunos casos, los constructores o promotores optan por suscribir seguros de todo riesgo de construcción o rehabilitación, que pueden cubrir estos problemas y proporcionar una capa adicional de seguridad.
Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad
Estos defectos afectan aspectos funcionales del edificio, como la insonorización, ahorro de energía, aislamiento térmico y otros elementos que influyen en el uso satisfactorio de la edificación. Detectar estos problemas puede ser más complicado, y la LOE establece un plazo de garantía de tres años. Aunque asegurar estos riesgos es posible, su costo elevado hace que no sea una práctica común.
Defectos de construcción estructurales
Los defectos que comprometen la resistencia mecánica y estabilidad del edificio entran en esta categoría. La LOE establece un plazo de garantía de diez años para los defectos estructurales. Es obligatorio que los promotores suscriban un seguro decenal para inmuebles destinados principalmente a vivienda. Este seguro es necesario para la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad y, por ende, para obtener financiación hipotecaria.
Responsabilidades y acciones
Los responsables de subsanar los defectos de construcción dentro de los plazos establecidos son la promotora y la constructora. Para los defectos de remate, terminación o acabado, se recomienda enviar un listado detallado mediante burofax. En el caso de defectos de habitabilidad, funcionalidad, seguridad o estructurales, la reparación puede ser costosa, y se aconseja un informe pericial que identifique los daños, sus causas, soluciones y un presupuesto orientativo. Los profesionales responsables incluyen al promotor, constructora, proyectista o director de la obra.
Hay que hacer especial hincapié en que, finalizados los plazos legales de garantía, la responsabilidad de su reparación recae sobre la propiedad del inmueble. En el caso de edificios en régimen de Propiedad Horizontal, sería la comunidad de propietarios.
Responsabilidad de la comunidad de vecinos en los defectos de construcción
La Comunidad de Propietarios no puede eximirse de responsabilidad frente a vecinos o usuarios. De acuerdo con la ley, tiene la obligación de conservar el edificio y realizar las obras necesarias para su sostenimiento adecuado. Ante daños provocados directa o indirectamente por defectos de construcción en elementos comunes, ya sean o no de uso privativo, la comunidad debe indemnizar al vecino perjudicado y repercutir la correspondiente reclamación contra el constructor, promotor o agente responsable. Numerosas sentencias judiciales avalan este proceso concreto que origina, por desconocimiento, no pocas disputas entre los propietarios y la comunidad de vecinos.
Conclusiones
Los defectos de construcción son una realidad que puede surgir en cualquier edificación. La legislación española establece plazos de garantía y responsabilidades para abordar estos problemas. La colaboración entre promotores, constructores y comunidades de propietarios, junto con la contratación de seguros adecuados, contribuye a garantizar la integridad de las edificaciones y proteger los intereses de todas las partes involucradas.
Es preciso, ante cualquier desavenencia que pueda surgir al respecto de quién es el responsable inmediato de la reparación y mantenimiento de los defectos de construcción, que se acuda con rapidez a un abogado especialista en comunidades de vecinos. Los plazos para algunas actuaciones pueden dar al traste con reclamaciones legítimas y nuestros derechos quedarán mermados y sin posibilidad de defensa en caso de no actuar con prontitud.
