El alquiler turístico de viviendas es una actividad que ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años, especialmente en las grandes ciudades. En Madrid, por ejemplo, se estima que existen más de 100.000 viviendas alquiladas como apartamentos turísticos. La ventaja de gestionar dichos alquileres a través de plataformas digitales, extiende la posibilidad del alquiler turístico a cualquier parte del mundo con una conexión a internet, lo que terminará por generar unos problemas que anteriormente no existían.
Este auge de los alquileres turísticos ha generado un debate en torno a los efectos que puede tener en las comunidades de vecinos. Algunos propietarios consideran que el alquiler turístico puede suponer molestias para los vecinos, como ruidos, suciedad o alteraciones en la seguridad del edificio. Por ello, plantean la posibilidad de prohibir el alquiler turístico en las comunidades de vecinos.
La legislación aplicable
La legislación aplicable a las comunidades de vecinos en España y en Madrid, es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que los propietarios de una comunidad de vecinos tienen derecho a disfrutar de sus propiedades de forma pacífica y sin molestias.
En el caso del alquiler turístico, la LPH no prohíbe expresamente este tipo de actividad. Sin embargo, sí establece que en los estatutos de la comunidad de vecinos se pueda limitar o prohibir el uso de las viviendas para fines distintos al residencial.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el alquiler turístico en Madrid
En 2019, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias en las que estableció que el alquiler turístico de viviendas constituye una actividad económica. Estas sentencias abrieron la puerta a que las comunidades de vecinos pudieran prohibir el alquiler turístico si así lo establecieran sus estatutos.
En la primera sentencia, el Supremo dio la razón a una comunidad de vecinos de Oviedo que había prohibido el alquiler turístico en sus estatutos. El tribunal consideró que el alquiler turístico es una actividad económica, ya que supone la prestación de un servicio a cambio de un precio.
En la segunda sentencia, el Supremo dio la razón a una comunidad de vecinos de San Sebastián que también había prohibido el alquiler turístico en sus estatutos. El tribunal consideró que esta prohibición es válida, siempre y cuando sea clara, precisa y expresa.
La situación en Madrid
En Madrid, la legislación municipal no prohíbe expresamente los alquileres turísticos. Sin embargo, el Ayuntamiento ha aprobado una ordenanza que regula el alquiler turístico de viviendas en la ciudad. Esta ordenanza establece una serie de requisitos que deben cumplir los propietarios de viviendas alquiladas como apartamentos turísticos, como la obtención de una licencia municipal y el pago de un impuesto.
¿Puede una comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico en Madrid?
La respuesta a esta pregunta es sí, siempre y cuando los estatutos de la comunidad de vecinos lo establezcan de forma clara, precisa y expresa.
Para que una comunidad de vecinos pueda prohibir el alquiler turístico, debe aprobar un acuerdo en la junta de propietarios. Este acuerdo debe ser aprobado por la mayoría de propietarios, que representen al menos tres quintas partes de las cuotas de participación.
Si un propietario incumple la prohibición de alquiler turístico establecida en los estatutos de la comunidad, la comunidad de vecinos puede solicitar al juez que ordene el cese de la actividad e incluso se impida la utilización de la vivienda durante un periodo de tiempo determinado para cualquier otro tipo de actividad, amén de poder imponerse multas y sanciones por daños y perjuicios a la comunidad o a los vecinos de la finca.
Conclusiones
La prohibición del alquiler turístico en las comunidades de vecinos es una medida que puede ser efectiva para reducir las molestias que esta actividad puede causar a los vecinos. Sin embargo, es importante que la prohibición sea aprobada de forma legal y que se respeten los derechos de los propietarios que quieran alquilar sus viviendas como apartamentos turísticos.
Ya que el asunto sugiere cierta complejidad para cada una de las partes implicadas, es recomendable y hasta preciso contar con el asesoramiento especializado de un abogado experto en comunidades de vecinos en Madrid. Este profesional, gracias a su conocimiento y experiencia de la legislación en materia de comunidades, será la figura clave para evitar cualquier conflicto que pueda derivarse de la aplicación de una prohibición de los alquileres turísticos.
