La figura del administrador de fincas juega un papel fundamental en el correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios. Su elección se basa en la necesidad de gestionar eficientemente las cuentas y asumir responsabilidades contractuales con la comunidad. Sin embargo, en casos de incumplimiento, la comunidad de propietarios tiene el derecho de denunciar al administrador de fincas, ya sea por acciones dolosas u omisiones culposas.
Obligación de contratar a un administrador de fincas
El marco jurídico que regula al administrador de fincas se encuentra en el Código Civil, específicamente en los artículos 1709 y siguientes, que definen su naturaleza como un mandato retribuido. Aunque la ley no impone la obligación de contratar a un administrador, las comunidades de propietarios pueden decidir libremente hacerlo mediante acuerdo mayoritario en una Junta de Propietarios o estableciéndolo como estatuto de la comunidad.
Causas para denunciar al administrador de fincas
El administrador de la comunidad está sujeto a diversas obligaciones, detalladas en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Artículo 20.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El incumplimiento de estas obligaciones, ya sea causando daño a la comunidad en general o a propietarios individuales, puede dar lugar a la exigencia de indemnización. La responsabilidad contractual se rige por el artículo 1101 del Código Civil, mientras que la extra-contractual se regula mediante los artículos 1902 y 1903 del mismo código.
En casos de actividades delictivas por parte del administrador, como apropiación indebida de fondos, coacciones o estafa, se puede exigir responsabilidad civil derivada del delito. La comunidad y los propietarios pueden reclamar daños y perjuicios, y en casos específicos, el administrador puede enfrentarse a acusaciones de falsedad documental, calumnias o injurias.
Si se tiene claro que se ha cometido alguna de las faltas citadas, será necesario denunciar al administrador de fincas, ya sea particularmente como propietario o colectivamente a través de la comunidad de propietarios.
Demostración de la mala praxis del administrador
La responsabilidad del administrador por daños no deriva automáticamente de su incumplimiento, sino de la probada existencia y realidad de dichos daños. La comunidad de propietarios, propietarios individuales o terceros perjudicados son responsables de demostrar la conducta negligente o contraria a las obligaciones del administrador. La falta de prueba de la conducta negligente puede eximir al administrador de responsabilidad civil, por lo que será necesario reunir las pruebas necesarias antes de denunciar al administrador de fincas.
Así mismo, y dada la complejidad de los casos de los casos en los que se puede denunciar al administrador de fincas, es altamente recomendable acudir al despacho de un abogado especialista en comunidades de vecinos. La experiencia de este profesional en la gestión de casos similares será de suma importancia para llevar el asunto a buen término, cuidando de que nuestros derechos e intereses sean tratados de la mejor manera posible.
Plazo para denunciar al administrador de fincas
El plazo para denunciar al administrador de fincas varía según la naturaleza de la demanda. En casos de responsabilidad contractual, el plazo es de 5 años. Para responsabilidad extracontractual de propietarios individuales, el plazo es de 1 año desde que se incurrió en la responsabilidad. En cuanto a delitos, las calumnias, injurias y delitos leves prescriben al año, mientras que otros delitos prescriben a los 5 años, a menos que la pena de prisión o inhabilitación sea superior a 5 años, en cuyo caso se aplican disposiciones específicas del Código Penal.
En resumen, el hecho de denunciar al administrador de fincas debe basarse en pruebas contundentes de su mala praxis, y el plazo para presentar dicha denuncia varía según la naturaleza de la responsabilidad. La recomendación explícita de asesoramiento por parte de un abogado especialista en propiedad horizontal es fundamental en este tipo de casos.
