La instalación de un ascensor en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal es una cuestión que involucra a los propietarios, la comunidad y las leyes pertinentes. Exploraremos en detalle los aspectos más significativos que rodean este proceso, desde los acuerdos y la participación en los gastos hasta las implicaciones legales de ser un propietario disconforme con los acuerdos adoptados. A través de una cuidadosa consideración de la Ley de Propiedad Horizontal y otras fuentes relevantes, desentrañaremos todas las singularidades de la instalación de ascensores en comunidades de propietarios.
Aprobación de la instalación de un ascensor
Como regla general, la instalación de un ascensor en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal en la Comunidad de Madrid, y por extensión, en el resto de España, siempre requiere la aprobación de la comunidad de propietarios. En principio, esta aprobación se logra mediante una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representan las 3/5 partes de las cuotas de participación.
En el caso de obras de accesibilidad, la aprobación de la misma por parte de los propietarios ni tan siquiera es necesaria si el interesado en la misma, además de cumplir con los requisitos legales establecidos en la ley, se ha dirigido por escrito al presidente y ha presentado un estudio técnico de viabilidad.
Tipos de instalación: mejora o accesibilidad
La naturaleza de la instalación de un ascensor puede clasificarse en dos categorías principales: obra de mejora u obra de accesibilidad. La distinción entre estos dos tipos de instalación es fundamental, ya que afecta a quiénes deben asumir los gastos.
- Obra de mejora: si la instalación se considera una obra de mejora, los propietarios disconformes no están obligados a contribuir en los gastos generados por la instalación. Los gastos no pueden sufragarse con las cantidades destinadas al fondo de reserva de la comunidad.
- Obra de accesibilidad: en el caso de obras de accesibilidad, que son aquellas que se realizan para suprimir barreras arquitectónicas existentes y con ello permitir una mejora en la sencillez de acceso a las viviendas a personas mayores o discapacitadas en algún grado, como, por ejemplo, la construcción de una rampa para mejorar el acceso al edificio y evitar las escaleras, todos los comuneros están obligados a contribuir al coste de las obras, incluso si votaron en contra. Esta normativa se basa en la Ley de Propiedad Horizontal, las ley de rehabilitación urbana y la jurisprudencia correspondiente.
Gastos y participación de los propietarios
Los gastos asociados a la instalación de un ascensor pueden ser una fuente de conflicto entre los propietarios. Es fundamental por tanto entender cómo se distribuyen estos costos.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que los gastos de obras que se consideran obras de mejora no pueden ser sufragados con el fondo de reserva de la comunidad. Por tanto, aquellos que votaron a favor de la instalación deben asumir estos costos.
Todos los propietarios, tanto los que votan a favor como los que se oponen, están obligados a contribuir, a menos que el título constitutivo exonere a algunos de ellos. Si no se alcanza el quorum necesario, la comunidad de propietarios podría considerar la instalación como una mejora, en cuyo caso los disidentes o los que no votaron a favor no están obligados a contribuir si el pago excede de tres mensualidades ordinarias.
La contribución a los gastos de una obra de accesibilidad únicamente quedará exonerada si la misma excede los costes en el equivalente a doce mensualidades de la cuota por gastos comunes comunitarios, situación que también requiere del paso de la propuesta de obra por la junta de propietarios, que habrá de decidir por mayoría si todos los vecinos han de contribuir a los gastos o no, aunque estén en contra de dicha propuesta.
En este último caso, puede darse la circunstancia de que la obra solicitada haya en efecto de ejecutarse por ley, pero los gastos de la misma excedan en doce mensualidades y no se apruebe la instalación por mayoría. En este caso, la comunidad de propietarios, y con ella el conjunto de los dueños de las viviendas, sólo habrán de responder por los gastos correspondientes a la suma de las mensualidades comentadas, afrontando el resto de los costes el propietario que haya solicitado la obra de accesibilidad en cuestión.
La posición del propietario disconforme
La Ley de Propiedad Horizontal establecía que los propietarios disidentes, es decir, aquellos que no votaron a favor de una instalación u obra, no estaban obligados a sufragar los gastos aprobados de dichas modificaciones. Sin embargo, esta regla, como ya hemos visto en los puntos anteriores no se aplica a las obras de accesibilidad.
En casos de obras de accesibilidad, como la instalación de un ascensor, y siempre teniendo en cuenta las distintas salvedades descritas, todos los comuneros deben contribuir al coste, incluso si votaron en contra. Esta norma se aplica independientemente de la oposición registrada en acta por los disidentes.
Implicaciones legales y jurisprudencia relevante
La ley y la propia jurisprudencia han confirmado la obligación de contribuir al coste de obras de accesibilidad, incluso para los propietarios que votaron en contra de dichas obras. Esto se aplica a instalaciones como ascensores, rampas, etc., que mejoran la accesibilidad y comunicación en el edificio. Los tribunales han considerado que esta excepción es necesaria para promover la facilidad de acceso a las viviendas o zonas comunes y cualquier propietario con más de 70 años o con discapacidad puede legalmente solicitar su ejecución como obra de mejora de la accesibilidad del edificio.
Por lo tanto, y aunque puedan influir algunos factores adicionales, que la instalación de un ascensor sea considerada una mejora de accesibilidad es dependiente de que en la comunidad de vecinos residan propietarios con discapacidad, movilidad reducida o con más de setenta años.
Consideración de asesoramiento legal
Como hemos podido observar, las situaciones dimanadas de la propuesta de una obra de mejora o accesibilidad son numerosas y complejas en la mayoría de los casos. Antes de tomar decisiones importantes sobre la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios, es aconsejable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal. Este tipo de profesionales pueden proporcionar orientación y puntos diversos de vista sobre los aspectos legales y financieros de la instalación, así como ayudar a resolver cualquier disputa que surja durante el proceso.
Recordemos que en muchos casos la ejecución de una obra etiquetada como obra de accesibilidad es obligatoria por ley, por lo que es altamente recomendable que un profesional formado y con experiencia en dicha legislación aborde cada circunstancia de la manera más adecuada posible. Lógicamente, si el abogado en cuestión trabaja en un ámbito local, como por ejemplo, Madrid, y es verdaderamente especialista (no se dedica a áreas generalistas), los resultados a obtener cuentan con una gran garantía de éxito. Se evitarán así conflictos innecesarios surgidos de situaciones que los propietarios de un edificio no tienen porqué conocer.
En resumen, la instalación de un ascensor en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal es un proceso que, de manera genérica, requiere de su aprobación por parte de la comunidad de propietarios y puede tener implicaciones financieras y legales significativas. Es importante comprender la diferencia entre obras de mejora y obras de accesibilidad, así como las obligaciones legales de los propietarios disconformes. La consulta con un abogado especializado puede ser fundamental para tomar decisiones informadas y evitar conflictos innecesarios en el proceso de instalación de un ascensor.
