La comunidad de propietarios y la Ley de Propiedad Horizontal son pilares fundamentales en la regulación de las actuaciones de los propietarios en lo que concierne a los elementos comunes de un edificio. Uno de los temas más habituales que surgen en este contexto es si un vecino puede llevar a cabo obras en elementos comunes. A lo largo de este artículo, abordaremos este asunto desde una perspectiva técnica y legal.
Tabla de contenidos
- Elementos comunes y obras: definición, relevancia y naturaleza
- Requisitos y responsabilidades en las obras
- La excepción para obras de aprovechamiento privativo y el consentimiento tácito
- Precedentes de obras anteriores similares
Elementos comunes y obras: definición, relevancia y naturaleza
Los elementos comunes engloban áreas compartidas en una comunidad de propietarios, como pasillos, fachada, escaleras, ascensores, y otros. Estos elementos son vitales para la convivencia y el funcionamiento del edificio y están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal.
Las obras en elementos comunes abarcan acciones que modifican, mejoran o adaptan áreas compartidas. Estas obras pueden incluir renovaciones, instalación de sistemas de seguridad, o adaptación para personas con movilidad reducida.
Normativa legal: ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.1, establece condiciones para obras en elementos comunes. Las intervenciones que no pongan en peligro la seguridad, la estructura, la configuración, o los derechos de otros propietarios pueden llevarse a cabo con la aprobación de la comunidad de propietarios. Sin embargo, las dudas surgen en cuanto a las condiciones para la aprobación: ¿qué quorum se necesita? ¿Deben contabilizarse los votos de los ausentes? ¿Es válido el consentimiento tácito o ejemplos anteriores?
El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Requisitos y responsabilidades en las obras
Por lo tanto, cuando un propietario desee llevar a cabo obras de este tipo, debe presentar su solicitud en la Junta. Es importante recordar que ni el administrador ni el presidente tienen la autoridad para otorgar este consentimiento. Si lo hicieran, dicho consentimiento carecería de validez y, además de la responsabilidad que pudiera recaer sobre ellos, la comunidad podría exigir la finalización o parada de las obras, o su restitución al estado anterior. Varios fallos judiciales, como los de las Audiencias Provinciales de Baleares, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife, han respaldado esta perspectiva.
La solicitud debe dirigirse al presidente, quien la incluirá en el orden del día de la próxima Junta, conforme al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Una vez sometida a debate, la mayoría de la doctrina y jurisprudencia sostiene que se debe aplicar el artículo 10.3.b) de la mencionada Ley, que requiere una aprobación por el quórum de las tres quintas partes del total de cuotas y propietarios. Esto significa que no solo se deben considerar los votos de los presentes en la Junta, sino de todos los propietarios. Para alcanzar este porcentaje, al menos esta cantidad debe estar presente.
Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
La excepción para obras de aprovechamiento privativo y el consentimiento tácito
La normativa hace una excepción para obras de aprovechamiento privativo, donde el consentimiento de los ausentes no es aplicable. En tales casos, la mayoría cualificada debe alcanzarse en la Junta, lo que puede ser complicado, pues se deben considerar los votos de las tres quintas partes de todos los propietarios.
¿Cuál es entonces la solución en estos casos? El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, en el caso de obras necesarias u obligatorias, la solicitud puede ser presentada por varios propietarios. La regla 8ª del artículo 17 establece que, para su aprobación, es necesario contar con el quórum de las tres quintas partes del total de cuotas y propietarios, no solo de los presentes en la Junta. Después de adoptarse en la asamblea, debe notificarse a los ausentes, quienes se consideran a favor si no responden en un plazo de treinta días.
Aunque no se haya obtenido el consentimiento explícito en la Junta, en ocasiones, la comunidad puede dar su consentimiento tácito debido al paso del tiempo y la inactividad. Sin embargo, es crucial distinguir entre consentimiento tácito y simple inacción, pues el conocimiento de cualquier hecho no equivale en absoluto al consentimiento del mismo. Ante una reclamación o demanda, el historial de escritos y comunicaciones emitidos en una dirección dará idea de si la comunidad ha expresado en algún momento su oposición, aun leve, a la realización de unas obras en elementos comunes concretas.
Precedentes de obras anteriores similares
En el contexto de ejemplos anteriores, hay mucha jurisprudencia que, según el caso, puede llegar a parecer diferente. En general, si las obras son similares y han sido anteriormente autorizadas expresamente en la comunidad, no se puede prohibir a un propietario llevar a cabo obras o instalaciones similares. Sin embargo, es crucial que las obras sean realmente iguales, ya que las diferencias pueden llevar a la consideración de que no se ha otorgado el consentimiento. Ejemplos como el cierre de terrazas, instalación de aires acondicionados o modificaciones simples de fachadas pueden contarse como obras en elementos comunes que no pueden rechazarse si anteriormente se han consentido, ya sea en Junta de propietarios o tácitamente por el paso del tiempo sin que hayas sido reclamadas en algún sentido.
La realización de obras en elementos comunes está sujeta a regulaciones específicas y plantea desafíos en términos de aprobación y cumplimiento de la normativa. La comunidad de propietarios desempeña un papel crucial en este proceso. En caso de desacuerdo o incumplimiento, las vías legales son fundamentales para garantizar que se cumplan las normas vigentes y la figura de un experto en propiedad horizontal es indispensable ante casos que no quedan lo suficientemente claros. Es indispensable hacer valer los derechos que otorga la ley a los propietarios de viviendas, así como a la propia comunidad de vecinos.
