La gestión de una comunidad de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, y para garantizar su correcto funcionamiento, es esencial el adecuado registro de las decisiones en el acta de las Juntas de propietarios. Sin embargo, en situaciones donde se cuestione la validez de las decisiones tomadas, es posible impugnar estos acuerdos. En este artículo, exploraremos a fondo este proceso legal, desde la convocatoria hasta el procedimiento judicial, haciendo referencia, si es preciso, a los artículos pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal que tratan esta temática.
Tabla de contenidos
- Convocatoria y acta en una comunidad de propietarios
- Impugnación de los acuerdos y acta de la Junta
- Procedimiento judicial para impugnar el acta
- Consejos y recomendaciones para impugnar un acta con éxito
- ¿Qué hacer después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios?
- La importancia del asesoramiento legal
- Conclusión
Convocatoria y acta en una comunidad de propietarios
La convocatoria de la Junta de propietarios y el acta
La convocatoria de la Junta de propietarios es un proceso vital que debe cumplir con las formalidades establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 16). Ya sea para juntas ordinarias o extraordinarias, se deben respetar ciertos requisitos para la notificación, y los detalles de la reunión deben quedar registrados en un acta.
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Regulación legal de la convocatoria
La Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 16) especifica que las convocatorias deben enviarse con la debida antelación, garantizando la autenticidad de la comunicación. Los estatutos de la comunidad pueden establecer otros métodos para la notificación, pero la publicación en el tablón de anuncios es un requisito fundamental.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Impugnación de los acuerdos y acta de la Junta
¿Qué es impugnar un acta de comunidad de propietarios?
Impugnar un acta de comunidad de propietarios implica la objeción formal a la validez o legalidad de las decisiones tomadas en una Junta de propietarios, cuando se considera que se han violado las normas o procedimientos legales o estatutarios (Artículo 18 de la LPH).
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios
Regulación legal de la impugnación
La Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 18) establece los casos en los que se pueden impugnar acuerdos de la junta, incluyendo cuando son contrarios a la ley o estatutos, perjudiciales para la comunidad o propietarios, o se han adoptado abusivamente.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Procedimiento judicial para impugnar el acta
El proceso legal para impugnar un acta implica la presentación de una demanda ante los tribunales del partido judicial de la comunidad de propietarios. Este procedimiento sigue el juicio ordinario y está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil. La cuantía de la demanda se establece de manera indeterminada, y el demandante debe estar al corriente de pago de las deudas comunitarias vencidas (Artículo 249.1.8 Ley Enjuiciamiento Civil).
Regulación procesal del procedimiento de impugnación
La Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 18) establece que los casos relacionados con esta normativa se resuelven en el juicio ordinario, salvo cuando se trata exclusivamente de reclamaciones de cantidad. La cuantía indeterminada se basa en el artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y todo el calculo de las costas deriva de este punto concreto, que serán abonadas a la parte contraria por la parte que pierda el juicio en primera instancia.
Consejos y recomendaciones para impugnar un acta con éxito
- Cumplir con la Ley de Propiedad Horizontal: asegurarse de que el acuerdo que se impugna sea contrario a la ley o estatutos (Artículo 18 de la LPH).
- Cumplir requisitos necesarios: votar en contra y expresar disconformidad en la Junta, o impugnar el acta dentro de los plazos establecidos (Artículo 18 de la LPH).
- Buscar asesoramiento legal: consultar a un abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal. Habida cuenta de que la demanda ha de ser presentada en los juzgados por un abogado, este punto se torna imprescindible desde el preciso instante en que se decida impugnar un acta de una comunidad de propietarios.
- Ejecución de acuerdos: considerar que la ejecución no se suspende automáticamente, salvo decisión cautelar del juez (Artículo 18 de la LPH).
- Estar al corriente del pago de las cuotas: No se han de tener deudas con la comunidad de propietarios, con la única excepción de los casos relacionados con las cuotas de participación.
¿Qué hacer después de impugnar un acta de una comunidad de propietarios?
Una vez que se ha impugnado un acta de manera formal, mediante un primer escrito de reclamación, se debe esperar la respuesta de la comunidad de vecinos. Si esta respuesta no satisface al demandante, se debe continuar con la presentación de una demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. La demanda debe ser presentada dentro de los dos meses posteriores a la respuesta de la comunidad de propietarios por un abogado, preferiblemente especialista en Ley de propiedad horizontal. Luego, se fijará una fecha para la vista, donde el demandante deberá presentar sus argumentos ante el juez. Tras la vista, el juez emitirá una sentencia en aproximadamente 20 días (los plazos pueden variar dependiendo de las circunstancias y demarcaciones territoriales).
La importancia del asesoramiento legal
En el proceso de impugnación de un acta de una comunidad de propietarios, contar con asesoramiento legal es esencial. Las leyes y regulaciones pueden ser complejas y confusas, por lo que un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal garantiza que se respeten los derechos y se sigan los procedimientos legales de manera efectiva. Es importante destacar que, en numerosas ocasiones, la impugnación de un acta se produce por perjuicios económicos derivados de las actuaciones o los acuerdos adoptados en Junta por la comunidad de propietarios. La participación de un abogado especialista protegerá convenientemente los intereses de los afectados y en ningún caso debe resultar evaluada de manera negativa.
Podemos encontrar en diversas webs consejos, directrices y hasta modelos de documentos destinados a la impugnación de acuerdos tomados en una Junta de propietarios, con el objetivo de ayudar al propietario a impugnar un acta de la comunidad. Es un error intentar llevar a cabo reclamaciones de este tipo que acortan los plazos de manera considerable y perjudican gravemente cualquier intento posterior de demanda o reclamación oficial. Hay que tener en cuenta que el asesoramiento de un abogado especialista no debería ser excesivamente caro en las primeras fases de una impugnación de acta de una comunidad de propietarios y es nuestra elección decidir si, frustrados los intentos de mediación y resolución preliminares, seguimos adelante con una demanda judicial.
Conclusión
La impugnación de un acta de una comunidad de propietarios es un proceso legal que demanda un conocimiento detallado de la normativa y procedimientos legales, como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Cumplir con esta ley y los requisitos necesarios son cuestiones fundamentales para el éxito en este procedimiento. La consulta, desde el primer instante en que se toma la decisión de impugnar un acuerdo, a un abogado especializado en derecho inmobiliario (y en comunidades de vecinos) puede resultar lo más adecuado en la defensa de los intereses de los propietarios e incluso la comunidad en general.
