La normativa relativa a los sistemas de calefacción en comunidades de propietarios ha experimentado cambios significativos en los últimos tiempos. La obligatoriedad de dotar a los sistemas de calefacción central de contadores individuales, establecida por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Democrático para el 1 de mayo de 2023, ha generado una serie de aspectos a considerar en las comunidades de propietarios.
Normativa y obligaciones para la instalación de contadores individuales
La normativa aplicada a la calefacción comunitaria se basa en la Directiva (UE) 2018/2002, publicada en el BOE. Ésta destaca la importancia del ahorro de energía para el crecimiento económico sostenible y establece pautas específicas para las calefacciones comunitarias. La clave reside en proporcionar contadores individuales a un precio competitivo, reflejando el consumo real de energía de los usuarios finales.
La aplicación de esta normativa se detalla en el Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, que regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios. Los edificios con calefacción central están obligados a instalar contadores individuales, salvo excepciones específicas.
Excepciones y evaluación preliminar
Algunas excepciones a la obligación de instalar contadores individuales incluyen edificios en entornos cálidos, inversiones con recuperación superior a cuatro años, costes de implementación mayores al ahorro previsto y sistemas de calefacción específicos.
Es fundamental realizar un estudio previo para evaluar la viabilidad técnica y económica de la instalación de contadores. La normativa no impone la obligatoriedad indiscriminada, sino que su aplicación depende de factores específicos.
Individualización de la calefacción central con contadores individuales
La forma de individualizar la calefacción central varía según el tipo de instalación. La instalación de contadores es común, pero en sistemas más antiguos, como las calefacciones por columna vertical, se recurre a la instalación de repartidores de costes en cada radiador.
Es imperativo contar con la valoración de un técnico para llevar a cabo la individualización de la calefacción central, garantizando así la conformidad con la normativa vigente.
Funcionamiento y reparto de costes
Con la instalación de contadores individuales, el funcionamiento de la calefacción central experimenta cambios significativos. Los inquilinos tienen el control sobre el uso de la calefacción, y los costes se distribuyen equitativamente según el consumo real. Esto debería eliminar el derroche energético en las viviendas desocupadas, pues el control sobre dichas instalaciones se hace posible.
La decisión entre contadores o repartidores de costes depende de las características de la instalación. En instalaciones antiguas, los repartidores de costes son la opción, mientras que los contadores pueden requerir obras y tienen un costo adicional.
Horario de la calefacción central
Antes de la instalación de contadores individuales, la comunidad de propietarios decidía el horario de calefacción central. Con la individualización, el criterio de apertura sigue recayendo en la comunidad, que suele, sin embargo, establecer horarios más amplios para adaptarse a las necesidades variadas de los vecinos. Si ahora el coste es individualizado, no habría de existir oposición alguna relativa al gasto que supone la apertura de la franja horaria de la calefacción.
La modificación del horario debido a condiciones climáticas excepcionales puede solicitarse según la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que sea de interés para la comunidad.
Pago de la calefacción central
El reparto de costes de la calefacción central implica tanto costes fijos como variables. Los costes fijos, que suelen representar entre el 30 y el 50% del total, se distribuyen según coeficientes, independientemente del consumo. La parte variable se asigna mediante contadores o repartidores.
Es esencial comprender que, a pesar de la individualización, la calefacción central sigue teniendo costes fijos y de mantenimiento que deben ser compartidos por la comunidad. Este coste fijo concreto es tema de debate cuando hablamos de viviendas alquiladas con contratos anteriores a la instalación de los contadores individuales. Cada contrato habrá de ser revisado y estudiado, pero la lógica obliga a deducir que la más que obvia reducción de la cuota comunitaria ha de ser compensada de alguna manera en la renta del alquiler.
No está de más en este punto concreto contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal.
Desconexión de la calefacción comunitaria
Si se está en desacuerdo con la nueva forma en la que las cosas van a funcionar a partir de la instalación de contadores individuales, desligarse de la calefacción comunitaria es posible, pero requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. Esta decisión implica una redistribución de costes y puede resultar ineficiente, ya que los propietarios restantes asumen un mayor costo.
La propuesta de sistemas de control y gestión energética para la comunidad puede ser una alternativa más eficaz, promoviendo el ahorro para todos los propietarios y reduciendo el riesgo de morosidad.
Repartidores de costes en viviendas alquiladas
Como hemos apuntado en un párrafo anterior, para las viviendas alquiladas, la instalación de contadores individuales de consumo de calefacción central implica un cambio significativo en la dinámica contractual entre propietarios e inquilinos. Este proceso, aunque busca promover la eficiencia energética, también plantea desafíos y consideraciones importantes que deben abordarse para mantener un equilibrio justo y transparente en las condiciones de alquiler.
Con la entrada en vigor del Real Decreto, la calefacción central deja de ser un gasto general a cargo del casero y se convierte en un suministro individualizable imputable al inquilino, según la mayoría de los contratos y la propia Ley de Arrendamientos Urbanos. Este cambio implica un ajuste en la distribución de costes y un replanteamiento de las condiciones previamente establecidas.
La modificación sustancial de las condiciones del contrato, como el cambio en la responsabilidad del pago de la calefacción central, debe ser objeto de negociación entre propietario e inquilino. Ambas partes deben abordar este ajuste de manera justa y equitativa, considerando el impacto financiero que puede tener en el presupuesto del inquilino y en el de el propietario de la vivienda que verá rebajado el coste de la cuota fija comunitaria.
Ante este cambio, los inquilinos pueden buscar compensaciones o contrapartidas para mitigar el impacto económico. Algunas propuestas incluyen la reducción proporcional de la renta mensual, mejoras en la eficiencia energética de la vivienda (como el cambio de ventanas o electrodomésticos más eficientes), o la implementación de sistemas de control y gestión energética para la comunidad.
Es importante que los inquilinos estén alerta ante posibles prácticas irregulares, como la inclusión de falsos recibos de calefacción sin la instalación adecuada de contadores individuales. En este sentido, contar con el respaldo de un asesor legal, a poder ser especialista en propiedad horizontal, puede ser beneficioso para verificar la legalidad de los cambios implementados y asegurar que se ajusten a la normativa vigente.
Hay que hacer hincapié en que la individualización de la calefacción central implica la asignación de costes variables según el consumo, pero es indispensable comprender que existen costes fijos y de mantenimiento que persisten. Estos costes fijos, que oscilan entre el 30 y el 50% del total, se distribuyen según coeficientes, independientemente del consumo. La parte variable se asigna mediante contadores individuales o repartidores. Es por tanto un punto clave la manera en que la comunidad de propietarios repercute el coste de la calefacción central, pues no es lo mismo el coste de un consumo medible que la aportación a los gastos de mantenimiento de una instalación.
Conclusión
La individualización de la calefacción central en comunidades de propietarios es un proceso que implica adaptarse a normativas específicas y tomar decisiones importantes para garantizar la eficiencia energética y la equidad en los costes. La consulta con profesionales y el diálogo dentro de la comunidad son elementos fundamentales para llevar a cabo este proceso de manera efectiva y conforme a la legislación vigente. Dicha individualización, producida en viviendas alquiladas, requiere un enfoque colaborativo, una negociación justa y la consideración de diversas contrapartidas para asegurar un equilibrio adecuado en las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos.
